W latach 2006-2007, kiedy mieliśmy do czynienia z dużym ożywieniem na rynku nieruchomości, obserwowaliśmy kolejkę chętnych do zakupu własnego mieszkania. Na porządku dziennym był więc zakup tzw. „dziury w ziemi” czy zrywanie przez niektórych deweloperów umów przedwstępnych. Rynek należał do deweloperów i to oni dyktowali warunki.
Sytuacja zaczęła się gwałtownie zmieniać w drugiej połowie 2008 roku. Zadecydowały o tym głównie dwa czynniki: bardzo wysokie już ceny mieszkań - szczególnie w największych miastach, oraz przeobrażenia w polityce kredytowej banków, które miały związek z kryzysem na amerykańskim rynku finansowym. Mało kto jednak brał na poważnie pierwsze sygnały zawirowań. Niektórzy deweloperzy długo zapewniali, że ze sprzedażą wcale nie jest tak źle, w związku z czym nie ma co liczyć na obniżki cen mieszkań.
Obecnie mamy sytuację, w której są chętni do zakupu mieszkania, na rynku jest wiele gotowych mieszkań, ale do transakcji dochodzi bardzo rzadko. Coraz częściej pojawiają się niepokojące sygnały o kondycji finansowej niektórych firm deweloperskich. Wstrzymywane są kolejne projekty, a te które już znajdują się w fazie realizacji są dostosowywane, w granicach możliwości, do zmieniającej się sytuacji rynkowej.
Przystosowywanie się do nowej sytuacji rynkowej następowało stosunkowo wolno. Dziś, w obliczu pojawiających się decyzji o wstrzymywaniu inwestycji, złej kondycji finansowej niektórych firm, a także niesprzyjającej sytuacji gospodarczej, nikt już nie ma wątpliwości, że rynek nieruchomości znajduje się w zupełnie innej fazie. W gąszczu złych informacji warto jednak poszukać pozytywnych zjawisk.
Firmy deweloperskie, które jeszcze niedawno błyskawicznie sprzedawały swoje mieszkania uświadomią sobie, jak ważne jest dokładne rozpoznanie potrzeb, ale i możliwości finansowych potencjalnych klientów i będą uważniej przyglądać się swoim nowym projektom. Zdecydowana większość klientów zainteresowana jest mieszkaniami z segmentu popularnego, tymczasem deweloperzy w ostatnim czasie budowali zbyt wiele mieszkań o tzw. podwyższonym standardzie. W przyszłości można więc oczekiwać, że projekty będą bardzo dokładnie analizowane, co pozwoli lepiej dostosować je do polskiej rzeczywistości.
Firmom, które zdecydowały się wejść na rynek w okresie hossy na rynku nieruchomości tylko w celu osiągnięcia szybkiego zysku, obecna sytuacja pokaże, że działalność deweloperska wymaga nie tylko odpowiedniego zaplecza finansowego, ale także kompetentnego zespołu, który sprawnie pokieruje całym procesem budowy. Być może uświadomi też, że oferują bardzo ważny i niezwykle drogi produkt, a to wymaga dużej odpowiedzialności. Rynek oczyści się z nieprofesjonalnych i nastawionych na krótką działalność firm. Poprawi się też jakość obsługi klientów i może nareszcie zaczną być rzeczywiście traktowani jak równoprawna strona transakcji.
Rola deweloperów na rynku nieruchomości w ostatnich latach znacząco wzrosła. Dzięki nim powstaje wiele obiektów mieszkalnych i komercyjnych, które zmieniają wizerunek polskich miast. Teraz atmosfera na rynku inwestycyjnym nie jest najlepsza i wielu inwestorów zastanawia się, jak przetrwać obecną sytuację, ale ten czas powinien zostać wykorzystany także na konstruktywne przemyślenia. Rynek po obecnych przejściach będzie z pewnością dojrzalszy, o ile zostaną wyciągnięte odpowiednie wnioski z tego, co działo się w ostatnim czasie.
Małgorzata Kędzierska / Analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Nieruchomości. Pokaż wszystkie posty
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Nieruchomości. Pokaż wszystkie posty
sobota, 18 kwietnia 2009
czwartek, 23 października 2008
Polityka Banków w kryzysie
Część banków oblała egzamin z fair play
Zaostrzając warunki udzielania kredytów mieszkaniowych część banków zastosowało nowe zasady, czyli wyższe marże i wyższy wymagany wkład własny, wobec klientów, którzy byli już w procesie aplikacyjnym - wynika z analizy Expandera. W krańcowym przypadku nowe zasady zostały zastosowane nawet wobec klientów, którzy otrzymali wcześniej decyzję kredytową, co może oznaczać wymierną stratę.
Zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych okazało się prawdziwym egzaminem dla banków w zakresie fair play. Expander przeanalizował, w jaki sposób banki dokonały zmian w ofercie kredytowej, zarówno w zakresie wysokości marż, jak i wymaganego wkładu własnego. Wnioski są następujące: większość banków wprowadziła zmiany w sposób niebudzący zastrzeżeń, są jednak takie, które zachowały się skandalicznie.
Analizując politykę banków w zakresie zaostrzania warunków dla kredytów mieszkaniowych, można podzielić banki na cztery grupy. Pierwsza to podmioty, które wprowadziły nowe stawki marż czy wymogi dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu własnego wobec wszystkich klientów, tzn. zarówno nowych, jak i tych, których byli w już w procesie aplikacyjnym, a nawet otrzymali pozytywne decyzje kredytowe. Takie działania mogą być przyczyną wymiernych strat poniesionych przez klientów. Dotyczy to osób, które dokonały wpłat zadatku na mieszkanie, a później w dniu, w którym umowa kredytowa miała być podpisana, dowiedziały się, że decyzja banku została anulowana. Na drugim biegunie mamy banki, które nie dość, że nie zmieniły zasad klientom, których wnioski zostały już zarejestrowane, to jeszcze dały nowym czas na złożenie wniosków na starych zasadach. Kolejna grupa to banki, które zmieniły warunki od zaraz, ale tylko dla nowych klientów. Ostatnia grupa to banki, które co prawda zmieniły zasady klientom będącym już w procesie aplikacyjnym, ale potraktowały ich w sposób ulgowy względem nowych klientów.
Do pierwszej grupy możemy zaliczyć Bank Millennium. Pierwsze decyzje banku dotyczące zaostrzenia warunków udzielania kredytów zakładały co prawda utrzymanie starych zasad dla wniosków kredytowych już procedowanych, jednak zgodnie z ostatnia decyzją banku, z 13 października, nowe zasady obowiązują wszystkich klientów, którzy nie podpisali jeszcze umowy kredytowej. Chodzi o podwyższenie obowiązkowego wkładu własnego do 35% dla kredytów walutowych i 20% dla złotowych, podwyżki marż, a także skrócenie okresu kredytowania do 35 lat.
Nieco lepiej do klientów podszedł Bank Nordea, który też początkowo próbował honorować wnioski już procedowane, ale ostatecznie zmienił zasady w trakcie gry. Przewaga Nordei w stosunku do Millennium polega jednak na tym, że ten pierwszy zastosował stare zasady wobec klientów, którzy co prawda nie podpisali jeszcze umowy kredowej, ale otrzymali już decyzję kredytową. Zmiany to podniesienie obowiązkowego wkładu własnego do 10% oraz podwyżka marż.
Część banków zdecydowała się co prawda zmienić warunki klientom będącym już w procesie aplikacyjnym, ale potraktowała ich ulgowo względem nowych. Polbank podzielił klientów, którzy już złożyli wniosek kredytowy na trzy grupy: takich, którzy otrzymali decyzję ostateczną, takich, którzy otrzymali decyzję wstępną oraz takich, którzy nie otrzymali jeszcze żadnej decyzji. Względem pierwszej grupy bank utrzymał dotychczasowe warunki zarówno jeśli chodzi o sposób liczenia zdolności kredytowej, jak i wysokość marż. Wobec drugiej grupy bank utrzymał zasady dotyczące wyliczania kwoty kredytu, ale zmienił warunki cenowe, natomiast wobec trzeciej grupy przyjął nowe warunki zarówno cenowe, jak i dotyczące kwoty kredytu.
Nieco inaczej postąpiły mBank i Multi Bank. Można ująć to w sposób następujący: podwyżki dla klientów będących w procesie aplikacyjnym były mniejsze niż dla nowych klientów. Przy pierwszej podwyżce marż zastosowano jednak zasadę, że dla klientów mających już decyzję, warunki kredytu zostały utrzymane. Druga podwyżka marż objęła tylko nowych klientów.
Kolejna grupa to banki, które nie zmieniły zasad dla klientów będących już w procesie aplikacyjnym. Tak postąpiły m.in. ING Bank Śląski, PKO BP czy Reiffesien Bank. Jeszcze większy ukłon w stronę klienta zrobiły Kredyt Bank i GE Money Bank. Nie tylko nie zmieniły zasad wobec klientów, którzy już złożyli wnioski, ale dodatkowo zastosowały okresy przejściowe dla nowych klientów, dając im czas na złożenie wniosku na starych zasadach. W GE okres przejściowy jest najdłuższy.
Expander nie kwestionuje konieczności zaostrzania warunków udzielania kredytów hipotecznych, gdyż wynika to z sytuacji na rynku. Podejmując decyzje o zaostrzeniu kryteriów banki wykazały się jednak krańcowo różną troską o interes klienta. Można oczekiwać, że nie pozostanie to bez wpływu na przyszłe decyzje klientów. Nadszarpnięte zaufanie nie tak łatwo odbudować.
Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski / Expander
Zaostrzając warunki udzielania kredytów mieszkaniowych część banków zastosowało nowe zasady, czyli wyższe marże i wyższy wymagany wkład własny, wobec klientów, którzy byli już w procesie aplikacyjnym - wynika z analizy Expandera. W krańcowym przypadku nowe zasady zostały zastosowane nawet wobec klientów, którzy otrzymali wcześniej decyzję kredytową, co może oznaczać wymierną stratę.
Zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych okazało się prawdziwym egzaminem dla banków w zakresie fair play. Expander przeanalizował, w jaki sposób banki dokonały zmian w ofercie kredytowej, zarówno w zakresie wysokości marż, jak i wymaganego wkładu własnego. Wnioski są następujące: większość banków wprowadziła zmiany w sposób niebudzący zastrzeżeń, są jednak takie, które zachowały się skandalicznie.
Analizując politykę banków w zakresie zaostrzania warunków dla kredytów mieszkaniowych, można podzielić banki na cztery grupy. Pierwsza to podmioty, które wprowadziły nowe stawki marż czy wymogi dotyczące zdolności kredytowej oraz wkładu własnego wobec wszystkich klientów, tzn. zarówno nowych, jak i tych, których byli w już w procesie aplikacyjnym, a nawet otrzymali pozytywne decyzje kredytowe. Takie działania mogą być przyczyną wymiernych strat poniesionych przez klientów. Dotyczy to osób, które dokonały wpłat zadatku na mieszkanie, a później w dniu, w którym umowa kredytowa miała być podpisana, dowiedziały się, że decyzja banku została anulowana. Na drugim biegunie mamy banki, które nie dość, że nie zmieniły zasad klientom, których wnioski zostały już zarejestrowane, to jeszcze dały nowym czas na złożenie wniosków na starych zasadach. Kolejna grupa to banki, które zmieniły warunki od zaraz, ale tylko dla nowych klientów. Ostatnia grupa to banki, które co prawda zmieniły zasady klientom będącym już w procesie aplikacyjnym, ale potraktowały ich w sposób ulgowy względem nowych klientów.
Do pierwszej grupy możemy zaliczyć Bank Millennium. Pierwsze decyzje banku dotyczące zaostrzenia warunków udzielania kredytów zakładały co prawda utrzymanie starych zasad dla wniosków kredytowych już procedowanych, jednak zgodnie z ostatnia decyzją banku, z 13 października, nowe zasady obowiązują wszystkich klientów, którzy nie podpisali jeszcze umowy kredytowej. Chodzi o podwyższenie obowiązkowego wkładu własnego do 35% dla kredytów walutowych i 20% dla złotowych, podwyżki marż, a także skrócenie okresu kredytowania do 35 lat.
Nieco lepiej do klientów podszedł Bank Nordea, który też początkowo próbował honorować wnioski już procedowane, ale ostatecznie zmienił zasady w trakcie gry. Przewaga Nordei w stosunku do Millennium polega jednak na tym, że ten pierwszy zastosował stare zasady wobec klientów, którzy co prawda nie podpisali jeszcze umowy kredowej, ale otrzymali już decyzję kredytową. Zmiany to podniesienie obowiązkowego wkładu własnego do 10% oraz podwyżka marż.
Część banków zdecydowała się co prawda zmienić warunki klientom będącym już w procesie aplikacyjnym, ale potraktowała ich ulgowo względem nowych. Polbank podzielił klientów, którzy już złożyli wniosek kredytowy na trzy grupy: takich, którzy otrzymali decyzję ostateczną, takich, którzy otrzymali decyzję wstępną oraz takich, którzy nie otrzymali jeszcze żadnej decyzji. Względem pierwszej grupy bank utrzymał dotychczasowe warunki zarówno jeśli chodzi o sposób liczenia zdolności kredytowej, jak i wysokość marż. Wobec drugiej grupy bank utrzymał zasady dotyczące wyliczania kwoty kredytu, ale zmienił warunki cenowe, natomiast wobec trzeciej grupy przyjął nowe warunki zarówno cenowe, jak i dotyczące kwoty kredytu.
Nieco inaczej postąpiły mBank i Multi Bank. Można ująć to w sposób następujący: podwyżki dla klientów będących w procesie aplikacyjnym były mniejsze niż dla nowych klientów. Przy pierwszej podwyżce marż zastosowano jednak zasadę, że dla klientów mających już decyzję, warunki kredytu zostały utrzymane. Druga podwyżka marż objęła tylko nowych klientów.
Kolejna grupa to banki, które nie zmieniły zasad dla klientów będących już w procesie aplikacyjnym. Tak postąpiły m.in. ING Bank Śląski, PKO BP czy Reiffesien Bank. Jeszcze większy ukłon w stronę klienta zrobiły Kredyt Bank i GE Money Bank. Nie tylko nie zmieniły zasad wobec klientów, którzy już złożyli wnioski, ale dodatkowo zastosowały okresy przejściowe dla nowych klientów, dając im czas na złożenie wniosku na starych zasadach. W GE okres przejściowy jest najdłuższy.
Expander nie kwestionuje konieczności zaostrzania warunków udzielania kredytów hipotecznych, gdyż wynika to z sytuacji na rynku. Podejmując decyzje o zaostrzeniu kryteriów banki wykazały się jednak krańcowo różną troską o interes klienta. Można oczekiwać, że nie pozostanie to bez wpływu na przyszłe decyzje klientów. Nadszarpnięte zaufanie nie tak łatwo odbudować.
Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski / Expander
Ceny wynajmu mieszkań?
Kryzys finansowy z impetem uderzył w rynek nieruchomości. W tym momencie zasadne wydaje się pytanie nie o to, „czy” - ale „jak bardzo” spadną ceny mieszkań. Paradoksalnie – problemy z uzyskaniem kredytu mogą być dobrą informacją dla wynajmujących mieszkania. Może się bowiem okazać, że teraz ceny lokali pod wynajem spadną, co jeszcze bardziej pogłębi i wydłuży okres spadku cen nieruchomości.
W powszechnej opinii brak popytu na mieszkania wynikający z wymogu posiadania wkładu własnego i usztywnienia procedur kredytowych powinien doprowadzić do wzrostu cen za wynajem. Osoby, których nie stać na kredyt, muszą gdzieś mieszkać, więc wynajem jest w ich przypadku jedyną alternatywą. Większy popyt przy niskiej podaży - zgodnie z regułami ekonomii - powinien zatem prowadzić do wzrostu cen. Zasada ta jest oczywiście poprawna, co widać zresztą po bardzo wysokich obecnie cenach najmu. Pamiętajmy jednak, że spadek cen nieruchomości doprowadzi do dużego wzrostu podaży wolnych mieszkań, a co za tym idzie, do spadku cen za wynajem. Zadziała prawo popytu i podaży.
Wzrost cen wynajmu występuje zawsze równolegle do wzrostu cen nieruchomości. Choć nie ma on aż tak gwałtownego charakteru, to jednak w okresie boomu gospodarczego jest czymś normalnym, czego dowodzą doświadczenia wielu innych krajów. Jest to naturalna konsekwencja – z rynku znika część mieszkań pod wynajem, swoje robi optymizm wynikający z wzrostu gospodarczego, wyższych zarobków, etc. Na samodzielne mieszkanie decydują się osoby, które w niekorzystnej sytuacji rynkowej zmuszone są mieszkać z rodziną, czy w gorszych, odleglejszych lokalizacjach. Kryzys na rynku kredytowym, połączony z gorszą koniunkturą sprawia, że poza cenami nieruchomości, spadają też ceny za wynajem. To efekt powrotu na rynek znacznej części mieszkań, na które nie znajdzie się kupiec.
Stabilność cen wywoławczych za mieszkania jest dla wielu osób argumentem przemawiającym za opinią, że na polskim rynku nieruchomości mamy stabilność i rynek kupującego. Jest to jednak tylko wrażenie. To efekt niedostosowania oczekiwań sprzedających do możliwości finansowych kupujących. Do niedawna mogli oni sprostać wygórowanym cenom, bo banki lekką ręką przyznawały kredyty na 100 i więcej procent nieruchomości. Obecnie faktyczny popyt został drastycznie ograniczony, co zresztą widać po bardzo małej liczbie przyznawanych w ostatnich tygodniach kredytów. W takiej sytuacji, jeśli komuś zależy na szybkiej sprzedaży lokalu, musi obniżyć cenę o 20-30 procent. W innym przypadku będzie musiał czekać ze sprzedażą kolejne tygodnie i miesiące, do tego bez gwarancji, że sytuacja się poprawi. Rozsądnie myślący inwestor, który ma mieszkanie na sprzedaż i nie musi się spieszyć ze finalizacją transakcji, może łatwo obliczyć, że jeśli warunkiem doprowadzenia do transakcji jest duża obniżka ceny, to znacznie lepszym rozwiązaniem może być dla niego wstrzymanie się na jakiś czas ze sprzedażą.
Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało niedawno 500 tysięcy złotych, a obniżka, która pozwoli je sprzedać ma wynieść 10%, to nasz właściciel musi się pogodzić z „utratą“ 50 tysięcy złotych. To dużo – bo jest to kwota pozwalająca chociażby na kupno nowego auta lub opłacenie czynszu w sprzedawanym mieszkaniu przez ponad 8 lat! Jasne jest zatem, że sprzedający tak niechętnie godzą się na jakąkolwiek obniżkę i wolą poczekać, by sprzedać po „swojej” cenie, niż ponosić tak dużą, chociaż wirtualną „stratę”. Dotyczy to zarówno właścicieli nowych, dopiero co wybudowanych nieruchomości, jak również starych klitek w 30 letnich mrówkowcach. Każdy woli przeczekać. To odpowiedź, dlaczego oficjalnie podawane ceny nieruchomości tak wolną spadają, a ceny transakcyjne są często niższe o 10 czy 20 procent.
Problem w tym, że nie wszyscy mogą czekać. Niektórzy muszą z różnych powodów szybko doprowadzić do transakcji. Są to na przykład deweloperzy, którzy pozostali z niesprzedanymi mieszkaniami, za które muszą płacić odsetki od kredytów, a także chociażby osoby, które dostały mieszkanie w spadku lub kupiły je kilka lat temu. Po obecnych wzrostach, opuszczenie ceny nawet o kilkanaście-kilkadziesiąt procent sprawia, że tacy właściciele i tak zarobią ogromne kwoty, nie do uzyskania na giełdzie czy bankowej lokacie. To z kolei działa na cały rynek nieruchomości, gdzie ceny kształtowane są przez ostatnie transakcje, a nie przez wyobrażenia sprzedających o cenach. Ci ostatni potrzebują nawet kilku lat okresu dostosowawczego, żeby zrezygnować ze swoich cenowych aspiracji. Po tym czasie, ze względu na inflację, te same 8 tysięcy za metr będzie warte już znacznie mniej. A jak można poradzić sobie z utratą wartości nieruchomości, a do tego uniknąć sytuacji ponoszenia kosztów utrzymywania mieszkania, na które nie można znaleźć kupca? To proste – wynajmując je.
Zła sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w dość szybkim czasie sprawi, że na rynku wynajmu pojawi się duża liczba mieszkań przeznaczonych tej pory na sprzedaż. Właścicielom nie opłacało się wynajmować ich wcześniej z kilku przyczyn: przede wszystkim dlatego, że wynajem wbrew pozorom jest na co dzień dość kłopotliwy. Wymaga płacenia podatków, przeprowadzania remontów, etc. W ostatnich kilkudziesięciu miesiącach, zamiast oddawać mieszkanie w wynajem, łatwiej było je po prostu trzymać puste i patrzeć, jak z dnia na dzień rośnie jego wartość. W odpowiednim momencie taka nieruchomość mogła być szybko sprzedana, co nie byłoby możliwe w przypadku mieszkania z najemcami. Nie oszukujmy się – do tej pory większość kupujących to inwestorzy krótkoterminowi. Widać to zresztą po masie ogłoszeń mieszkań na sprzedaż w standardzie deweloperskim. W momencie, kiedy ceny pójdą w dół, jedynym sposobem na przeczekanie tego okresu będzie wynajem. Tak postąpią również ci, którzy kupili mieszkania drożej, niż wynosi obecnie ich realna cena. W tym przypadku zmniejszy się po prostu miesięczna strata notowana na takiej „inwestycji”.
Pojawienie się większej liczby mieszkań pod wynajem doprowadzi do spadku jego kosztów. Co więcej, wpłynie nie tylko na dalszą obniżkę cen nieruchomości, ale także na wydłużenie okresu, w którym mieszkania będą taniały. Dlaczego? Wynajem stanie się po prostu znacznie tańszy niż kredyt na mieszkanie. W kolejnym okresie, nawet jeśli cena wynajmu wyrówna się pod względem wysokości rat, to na przeszkodzie wobec zakupu własnego mieszkania na kredyt będzie stawał chociażby wymagany wkład własny i zdolność kredytowa. W średnim okresie może to doprowadzić do pojawienia się na naszym rynku zupełnie nowej kategorii mieszkań – budowanych od razu z zamiarem długoterminowego wynajmu.
Obecnie nie ma żadnych możliwości, żeby wróciły czasy tanich i łatwo dostępnych kredytów. Rynek nieruchomości zmienia się na naszych oczach - obecna zmiana ma zupełnie inny charakter niż dotychczasowe. Pociągnie to za sobą również zmiany na rynku deweloperów, doradców finansowych, pośredników, czy w końcu - wielu firm związanych z rynkiem mieszkaniowym. Część z nich upadnie, inne zaś przystosują się do nowej sytuacji. Jasne jest bowiem, że przy wymaganym do kredytowania wkładzie własnym, klient nierzadko będzie musiał na niego oszczędzać przez kilka lat, a każdy dodatkowy koszt – chociażby związany z opłatami na agencję nieruchomości, będzie próbował w takiej sytuacji zminimalizować. Znacząco niższy dopływ chętnych na nowe mieszkania szybko doprowadzi zaś do obniżki cen nieruchomości, a w późniejszych latach do pojawienia się budownictwa czynszowego i znacząco niższej dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że sytuacja wróci do normy obserwowanej kilka-kilkanaście lat temu na Zachodzie. Przeciętny Polak powinien się z tego cieszyć. Tańszy, długoletni wynajem mieszkania nie będzie się specjalnie różnił od „wynajmowania” mieszkania od banku, przez kolejnych 40-50 lat. W ostatecznym rozrachunku dostęp do mieszkań będzie bowiem znacznie większy niż obecnie.
Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl
W powszechnej opinii brak popytu na mieszkania wynikający z wymogu posiadania wkładu własnego i usztywnienia procedur kredytowych powinien doprowadzić do wzrostu cen za wynajem. Osoby, których nie stać na kredyt, muszą gdzieś mieszkać, więc wynajem jest w ich przypadku jedyną alternatywą. Większy popyt przy niskiej podaży - zgodnie z regułami ekonomii - powinien zatem prowadzić do wzrostu cen. Zasada ta jest oczywiście poprawna, co widać zresztą po bardzo wysokich obecnie cenach najmu. Pamiętajmy jednak, że spadek cen nieruchomości doprowadzi do dużego wzrostu podaży wolnych mieszkań, a co za tym idzie, do spadku cen za wynajem. Zadziała prawo popytu i podaży.
Wzrost cen wynajmu występuje zawsze równolegle do wzrostu cen nieruchomości. Choć nie ma on aż tak gwałtownego charakteru, to jednak w okresie boomu gospodarczego jest czymś normalnym, czego dowodzą doświadczenia wielu innych krajów. Jest to naturalna konsekwencja – z rynku znika część mieszkań pod wynajem, swoje robi optymizm wynikający z wzrostu gospodarczego, wyższych zarobków, etc. Na samodzielne mieszkanie decydują się osoby, które w niekorzystnej sytuacji rynkowej zmuszone są mieszkać z rodziną, czy w gorszych, odleglejszych lokalizacjach. Kryzys na rynku kredytowym, połączony z gorszą koniunkturą sprawia, że poza cenami nieruchomości, spadają też ceny za wynajem. To efekt powrotu na rynek znacznej części mieszkań, na które nie znajdzie się kupiec.
Stabilność cen wywoławczych za mieszkania jest dla wielu osób argumentem przemawiającym za opinią, że na polskim rynku nieruchomości mamy stabilność i rynek kupującego. Jest to jednak tylko wrażenie. To efekt niedostosowania oczekiwań sprzedających do możliwości finansowych kupujących. Do niedawna mogli oni sprostać wygórowanym cenom, bo banki lekką ręką przyznawały kredyty na 100 i więcej procent nieruchomości. Obecnie faktyczny popyt został drastycznie ograniczony, co zresztą widać po bardzo małej liczbie przyznawanych w ostatnich tygodniach kredytów. W takiej sytuacji, jeśli komuś zależy na szybkiej sprzedaży lokalu, musi obniżyć cenę o 20-30 procent. W innym przypadku będzie musiał czekać ze sprzedażą kolejne tygodnie i miesiące, do tego bez gwarancji, że sytuacja się poprawi. Rozsądnie myślący inwestor, który ma mieszkanie na sprzedaż i nie musi się spieszyć ze finalizacją transakcji, może łatwo obliczyć, że jeśli warunkiem doprowadzenia do transakcji jest duża obniżka ceny, to znacznie lepszym rozwiązaniem może być dla niego wstrzymanie się na jakiś czas ze sprzedażą.
Przykładowo, jeśli mieszkanie kosztowało niedawno 500 tysięcy złotych, a obniżka, która pozwoli je sprzedać ma wynieść 10%, to nasz właściciel musi się pogodzić z „utratą“ 50 tysięcy złotych. To dużo – bo jest to kwota pozwalająca chociażby na kupno nowego auta lub opłacenie czynszu w sprzedawanym mieszkaniu przez ponad 8 lat! Jasne jest zatem, że sprzedający tak niechętnie godzą się na jakąkolwiek obniżkę i wolą poczekać, by sprzedać po „swojej” cenie, niż ponosić tak dużą, chociaż wirtualną „stratę”. Dotyczy to zarówno właścicieli nowych, dopiero co wybudowanych nieruchomości, jak również starych klitek w 30 letnich mrówkowcach. Każdy woli przeczekać. To odpowiedź, dlaczego oficjalnie podawane ceny nieruchomości tak wolną spadają, a ceny transakcyjne są często niższe o 10 czy 20 procent.
Problem w tym, że nie wszyscy mogą czekać. Niektórzy muszą z różnych powodów szybko doprowadzić do transakcji. Są to na przykład deweloperzy, którzy pozostali z niesprzedanymi mieszkaniami, za które muszą płacić odsetki od kredytów, a także chociażby osoby, które dostały mieszkanie w spadku lub kupiły je kilka lat temu. Po obecnych wzrostach, opuszczenie ceny nawet o kilkanaście-kilkadziesiąt procent sprawia, że tacy właściciele i tak zarobią ogromne kwoty, nie do uzyskania na giełdzie czy bankowej lokacie. To z kolei działa na cały rynek nieruchomości, gdzie ceny kształtowane są przez ostatnie transakcje, a nie przez wyobrażenia sprzedających o cenach. Ci ostatni potrzebują nawet kilku lat okresu dostosowawczego, żeby zrezygnować ze swoich cenowych aspiracji. Po tym czasie, ze względu na inflację, te same 8 tysięcy za metr będzie warte już znacznie mniej. A jak można poradzić sobie z utratą wartości nieruchomości, a do tego uniknąć sytuacji ponoszenia kosztów utrzymywania mieszkania, na które nie można znaleźć kupca? To proste – wynajmując je.
Zła sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w dość szybkim czasie sprawi, że na rynku wynajmu pojawi się duża liczba mieszkań przeznaczonych tej pory na sprzedaż. Właścicielom nie opłacało się wynajmować ich wcześniej z kilku przyczyn: przede wszystkim dlatego, że wynajem wbrew pozorom jest na co dzień dość kłopotliwy. Wymaga płacenia podatków, przeprowadzania remontów, etc. W ostatnich kilkudziesięciu miesiącach, zamiast oddawać mieszkanie w wynajem, łatwiej było je po prostu trzymać puste i patrzeć, jak z dnia na dzień rośnie jego wartość. W odpowiednim momencie taka nieruchomość mogła być szybko sprzedana, co nie byłoby możliwe w przypadku mieszkania z najemcami. Nie oszukujmy się – do tej pory większość kupujących to inwestorzy krótkoterminowi. Widać to zresztą po masie ogłoszeń mieszkań na sprzedaż w standardzie deweloperskim. W momencie, kiedy ceny pójdą w dół, jedynym sposobem na przeczekanie tego okresu będzie wynajem. Tak postąpią również ci, którzy kupili mieszkania drożej, niż wynosi obecnie ich realna cena. W tym przypadku zmniejszy się po prostu miesięczna strata notowana na takiej „inwestycji”.
Pojawienie się większej liczby mieszkań pod wynajem doprowadzi do spadku jego kosztów. Co więcej, wpłynie nie tylko na dalszą obniżkę cen nieruchomości, ale także na wydłużenie okresu, w którym mieszkania będą taniały. Dlaczego? Wynajem stanie się po prostu znacznie tańszy niż kredyt na mieszkanie. W kolejnym okresie, nawet jeśli cena wynajmu wyrówna się pod względem wysokości rat, to na przeszkodzie wobec zakupu własnego mieszkania na kredyt będzie stawał chociażby wymagany wkład własny i zdolność kredytowa. W średnim okresie może to doprowadzić do pojawienia się na naszym rynku zupełnie nowej kategorii mieszkań – budowanych od razu z zamiarem długoterminowego wynajmu.
Obecnie nie ma żadnych możliwości, żeby wróciły czasy tanich i łatwo dostępnych kredytów. Rynek nieruchomości zmienia się na naszych oczach - obecna zmiana ma zupełnie inny charakter niż dotychczasowe. Pociągnie to za sobą również zmiany na rynku deweloperów, doradców finansowych, pośredników, czy w końcu - wielu firm związanych z rynkiem mieszkaniowym. Część z nich upadnie, inne zaś przystosują się do nowej sytuacji. Jasne jest bowiem, że przy wymaganym do kredytowania wkładzie własnym, klient nierzadko będzie musiał na niego oszczędzać przez kilka lat, a każdy dodatkowy koszt – chociażby związany z opłatami na agencję nieruchomości, będzie próbował w takiej sytuacji zminimalizować. Znacząco niższy dopływ chętnych na nowe mieszkania szybko doprowadzi zaś do obniżki cen nieruchomości, a w późniejszych latach do pojawienia się budownictwa czynszowego i znacząco niższej dynamiki wzrostu cen nieruchomości. Można zatem powiedzieć, że sytuacja wróci do normy obserwowanej kilka-kilkanaście lat temu na Zachodzie. Przeciętny Polak powinien się z tego cieszyć. Tańszy, długoletni wynajem mieszkania nie będzie się specjalnie różnił od „wynajmowania” mieszkania od banku, przez kolejnych 40-50 lat. W ostatecznym rozrachunku dostęp do mieszkań będzie bowiem znacznie większy niż obecnie.
Michał Macierzyński, analityk Bankier.pl
Subskrybuj:
Posty (Atom)